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Normas e Obrigações

1 - OBRIGAÇÕES DO ADMINISTRADOR


A P. H. Gestão, Lda, na qualidade de administradora, prestará os seus serviços de acordo com a legislação da propriedade horizontal, designadamente o artº 1436º do Código Civil, no qual se identificam como funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pelas assembleias, as seguintes:

- Convocar a assembleia de condóminos;

- Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;

- Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de Incêndio;

- Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;

- Exigir aos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;

- Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;

- Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum, de acordo com a autorização de despesas dada pela Assembleia de Condóminos (podendo tal autorização não ser necessária até um montante máximo a acordar com o Condomínio);

- Executar as deliberações das assembleias;

- Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;

- Elaboração do regulamento do condomínio;

- Adjudicação e fiscalização de quaisquer trabalhos a realizar no edifício e da responsabilidade dos proprietários do mesmo.

- Quaisquer outras obrigações solicitadas pelos proprietários e que sejam acordadas entre as partes.


Nos seus honorários a PH Gestão, Lda inclui já a realização da assembleia geral ordinária e de 1 assembleia extraordinária.
As demais assembleias serão cobradas de acordo com o preço indicado na proposta apresentada.

2 - ORGÃOS DIRECTIVOS DO CONDOMINIO

2. 1 - Assembleia Geral de Condóminos (Artº 1431º do Código Civil) – Órgão Deliberativo;

Administradores do Condomínio (Artº 1435º do Código Civil) – Órgão Executivo.



3 - DIREITOS DOS CONDÓMINOS

3. 1 - Todos os consignados na legislação da propriedade horizontal e outros direitos específicos deliberados e aprovados em assembleia.

4 - OBRIGAÇÕES DOS CONDÓMINOS

4. 1 - Cumprir a legislação vigente da propriedade horizontal; as deliberações e o regulamento aprovados em assembleia geral e as demais normas administrativas aplicáveis em cada Concelho;

4. 2 - Liquidar a sua quota-parte do orçamento aprovado em assembleia geral, após recepção do aviso de cobrança emitido pelo administrador.



5 - ELEMENTOS A FORNECER PELO CONDOMINIO


5. 1 - Livro de actas e cartão de pessoa equipara a pessoa colectiva com o número de contribuinte do prédio;

5. 2 - Cópia da escritura do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal;

5. 3 - Fotocópia da licença de utilização aprovada pela Câmara Municipal;

5. 4 - Cópia das telas finais do projecto de construção;

5. 5 - Contratos de água, electricidade e ascensores;

5. 6 - Contratos de trabalho do pessoal ao serviço do Condomínio;

5. 7 - Apólice de seguros relativos ao condomínio;

5. 8 - Cópia da apólice do seguro de incêndio de cada condómino;

5. 9 - Relação dos condóminos, respectivos endereços, número de bilhete de identidade e de contribuinte fiscal;

5. 10 - Relação dos bens móveis e utensílios existentes nas zonas comuns;

5. 11 - Os seguintes elementos contabilísticos:

a) Saldo do exercício anterior;

b) Orçamento do exercício corrente;

c) Indicação dos valores em caixa;

d) Depósito a prazo;

e) Cobranças efectuadas;

f) Despesas pagas;

g) Recibos a cobrar;

h) Facturas a pagamento



6 - ELEMENTOS A FORNECER PELO ADMINISTRADOR

Após a sua eleição em assembleia geral o administrador remeterá a cada condómino os seguintes documentos:

6. 1 - Fotocópia da acta que o elege como administrador;

6. 2 - Mapa com a distribuição dos encargos orçamentados e aprovados em assembleia geral.



7 - GESTÃO A ADOPTAR

Para dar seguimento às tarefas a executar o administrador propõe-se a:

7. 1 – Executar serviços administrativos - recepção e expedição de correspondência;

7. 2 – Prestação de contas ao condomínio;

7. 3 - Contratação de pessoal especializado, que efectua as reparações nas melhores condições de preço e qualidade;

7. 4 - Serviço de assistência ao imóvel:

a) Contactar o porteiro, caso haja, para se inteirar de qualquer anomalia;

b) Fiscalizar os serviços de portaria, vigilância e limpeza;

c) Inspeccionar os elevadores, os intercomunicadores e outros mecanismos e restantes partes comuns

d) Manter sempre a ligação Administração/Condóminos;

e) Transmitir ao escritório as anomalias detectadas e elaborar as respectivas requisições.



7. 5. 1 - NO ESCRITÓRIO

a) Dar cumprimento às deliberações da assembleia de condóminos;

b) Dar andamento aos assuntos trazidos pelo colaborador, do exterior;

c) Dar andamento aos assuntos apresentados directamente pelos condóminos;

d) Tratar dos assuntos apresentados telefonicamente, por via eletrónica ou outra.

e) Dar seguimento a todo o expediente.



8 - AQUISIÇÕES OU REPARAÇÕES DO IMÓVEL

8. 1 - As aquisições ou reparações que têm cabimento no orçamento são divididas em duas categorias:

NORMAIS - Aquelas que se consideram de manutenção corrente. Sempre que o tipo de obra justifique são colhidos vários orçamentos para apreciação.

URGENTES – Dispensam, consoante a gravidade, a obtenção de vários orçamentos e são executadas por iniciativa do administrador, ou de um condómino na ausência deste, nos termos dos artº 1427º e 1436º, alínea f) do Código Civil



8. 2 - As aquisições ou reparações que não têm cabimento no orçamento, são objecto do seguinte procedimento por parte do Administrador:

a) Obter orçamentos e proceder à sua análise;

b) Convocar uma assembleia geral extraordinária, se necessário.



9 - SEGUROS NO IMÓVEL

9. 1 - RISCO DE INCÊNDIO

Como o seguro contra o risco de Incêndio do prédio é obrigatório, de acordo com o artº 1429º do Código Civil, os Condóminos são responsáveis por:

a) Comunicar a realização do seguro, entregando uma cópia da respectiva apólice;

b) Comunicar uma eventual alteração à apólice;

c) Enviar anualmente cópia do recibo comprovativo do pagamento do seguro.



9. 2 - OUTROS SEGUROS

a) O Administrador efectuará o seguro de acidentes de trabalho do pessoal ao serviço do condomínio e o seguro de Responsabilidade Civil dos ascensores, caso a assembleia assim delibere

b) A Assembleia Geral decidirá da conveniência de efectuar outros seguros, nomeadamente um seguro multiriscos, um seguro de Responsabilidade Civil do Condomínio, de Quebra de Vidros e/ou outros.



10 - COBRANÇA DOS ENCARGOS COMUNS

10. 1 - FORMA DE LIQUIDAÇÃO

Os condóminos poderão liquidar as suas comparticipações da seguinte forma:

por cheque, vale de correio, transferência bancária para a conta do respectivo condomínio, ou entrega de numerário nos escritórios da P. H. Gestão, Lda, que efectuará o depósito na conta do edifício respectivo.





10. 2 - AVISO DE COBRANÇA

Nos primeiros dias de cada trimestre será enviada uma solicitação de cobrança, na qual vai indicado o valor e o prazo de liquidação da mesma.



10. 3 - DISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS COMUNS

A distribuição dos encargos comuns do orçamento é efectuada nos termos do art.º 1424º do Código Civil e os valores de cada quota serão cobrados conforme deliberado em assembleia, a saber: mensalmente, trimestralmente, semestralmente ou anualmente.



10. 4 - ATRASOS NA LIQUIDAÇÃO DOS ENCARGOS COMUNS

Quando os pagamentos não são efectuados no prazo estabelecido, a gestão do condomínio começa a ser prejudicada por dificuldades financeiras.
Para obstar a esta situação, procede-se à cobrança por via judicial contra os devedores, frustradas que sejam as tentativas extrajudiciais de cobrança.
Os honorários de advogados e as demais despesas judiciais serão suportadas pelo condomínio, requerendo-se o reembolso dos montantes permitidos por Lei ao condómino que deu lugar à acção.



11 - CONTABILIZAÇÃO DAS RECEITAS E DESPESAS



11. 1 - RECEITAS / DESPESAS

Serão prestadas as seguintes informações:

Valores orçamentados;

Cobranças efectuadas e por efectuar;

As despesas efectuadas desde o início do ano;

Os desvios orçamentais verificados.



11. 2 - ORÇAMENTOS

a) No início de cada ano, o administrador convoca a assembleia geral para aprovação das contas do exercício findo e apresenta uma proposta de orçamento do exercício corrente para aprovação da assembleia geral;

b) A proposta de orçamento obedece aos seguintes capítulos:



1. Despesas Fixas

1. 1 - Vencimento de portaria e limpeza, vigilância e jardinagem;

1. 2 - Honorários de Administração;

1. 3 - Seguros diversos.



2. Despesas Variáveis - Consumos

2. 1 - Energia eléctrica;

2. 2 - Força Motriz;

2. 3 - Água;

2. 4 - Telefone;

2. 5 - Gás;

2. 6 - Seguro e contrato de assistência aos elevadores;

2. 7 - Reparações nos elevadores;

2. 8 - Expediente e diversos;

2. 9 - Assembleias gerais e reuniões.



3. Despesas de Manutenção - Aquisições e Reparações

3. 1 - Circuitos eléctricos;

3. 2 - Outras aquisições e reparações;

3. 3 - Artigos de limpeza;

3. 4 - Lâmpadas;

3. 5 - Garagens e arrecadações;

3. 6 - Jardinagem;

3. 7 - Despesas de contencioso.



12 - PROCESSAMENTO DOS VENCIMENTOS DO PESSOAL



12. 1 - A P. H. GESTÃO PROCESSA MENSALMENTE

a) Folhas de vencimento.

b) Folhas das contribuições para a previdência e impostos.



12. 2 - A P. H. GESTÃO PROCESSA ANUALMENTE

a) Verbete final dos vencimentos pagos no ano anterior e as deduções efectuadas, para entregar nas finanças;

b) Modelo A para indicar às Finanças o rendimento do ano anterior;

c) Quadro de pessoal para entregar no Ministério do Trabalho.



13 - FECHO ANUAL DAS CONTAS DO EXERCÍCIO

A P. H. Gestão, Lda apresenta aos condóminos antes da celebração da assembleia geral ordinária o seguinte:

a) Mapa das cobranças efectuadas; conta corrente de condóminos;

b) Mapa com os justificativos das despesas pagas, por rubricas e/ou capítulos.



14 - NOTA

Tudo o omisso na nossa proposta será regulado pelo Código Civil, demais legislação aplicável e pelo Regulamento do Condomínio em vigor.